Зона с особыми условиями использования территории что можно строить
ЗК РФ Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий
(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
До 01.01.2022 установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий осуществляется в порядке, установленном до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ).
Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17) зоны затопления и подтопления;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
Если пришло уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий…
Эксперт регионального Росреестра Елена Карапетян отвечает на вопросы владельцев земли, получивших из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса. Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями. Например, для:
· защиты жизни и здоровья граждан;
· безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
· обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
· охраны окружающей среды;
· обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Какие зоны с особыми условиями использования территорий существуют в нашей стране?
С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в статье 105 Земельного кодекса. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе:
· зоны охраны объектов культурного наследия;
· охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
· охранная зона особо охраняемой природной территории;
· водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса.
Что же означают особые условия использования территории?
Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
Как и кем устанавливаются эти зоны?
Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:
· водоохранные (рыбоохранные) зоны;
· прибрежные защитные полосы;
· защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.
Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
Чем грозит собственнику то, что его участок оказался в зоне с особыми условиями? Участок могут отобрать?
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.
Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
· строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
· посадка и вырубка деревьев и кустарников;
· земляные работы на глубине более 0,3 метра.
Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.
Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут
Может ли собственник продать или завещать свой участок, который попал в особую зону?
Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.
Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.
Поэтому региональные структуры Росреестра в Сарат овской области настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений.
Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости.
Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра
Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.
ЗОУИТ – что это такое и как владельцу земельного участка узнать о существующих ограничениях
В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики,
объектов обороны страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение
природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения,
заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания
водных биологических ресурсов и других объектов животного и
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Ст. 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого
хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9)зона охраняемого объекта;
10)зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта,
запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением
11) охранная зона особо охраняемой природной территории
(государственного природного заповедника, национального парка,
природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием
окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16)зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях,
предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении
подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17)зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19)зона ограничений передающего радиотехнического объекта,
являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети,
государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22)зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25)зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных
трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
Все ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).
Существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:
1) Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу. Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.
2) Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты – в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка. Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок. В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.
4) Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.
6) Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться за ГПЗУ на портал «Государственных услуг».
Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ. Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ. Вопрос зачастую решается заключением дополнительного соглашения с указанием всех существующих ограничений в отношении предмета договора купли-продажи.
На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ конца не завершен. Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН, правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности. А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно, при этом возможность не обнаружить достоверные данные об ограничениях в виде ЗОУИТ, на сегодняшний день довольно велика.
Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок
Задумываясь о приобретении земельного участка необходимо тщательно собрать максимально полную информацию о нем. Для определения возможности использования земли для строительства дома, здания или иного сооружения одной из важных составляющих является информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.
Ольга Исмагилова, начальник отдела землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Пермскому краю, отвечает на самые важные вопросы об охранных зонах.
Какие бывают виды охранных зон?
Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.
Перечень видов зон установлен Земельным кодексом, согласно которому определено 28 видов зон с особыми условиями использования территории, например, охранные зоны трубопроводов, объектов электросетевого хозяйства, линий сооружений и связи, придорожные полосы и т.д.
В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.
Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?
При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих
участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.
Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.
Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?
Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы. При не урегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.
Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.
Чем опасны охранные зоны на земельном участке?
Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.
Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?
Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?
Можно ли изменить охранную зону земельного участка?
Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.
Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?
С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?
Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.
Новеллы сферы недвижимости: систематизация норм об «охранных» зонах и корректировка требований к проектной документации объектов капстроительства
 |
| silverjohn / Depositphotos.com |
В Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, Воздушный кодекс, Лесной кодекс и Водный кодекс, а также в целый ряд иных федеральных законов, включая Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-I «О недрах», Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и Федеральный закон от 21 ноября 1995 г.№ 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» вносятся изменения. Всего корректировке согласно Федеральному закону от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 342-ФЗ) подлежат 26 нормативных актов. Поправки, за отдельными исключениями, вступят в силу с 1 января 2019 года.
Новеллы касаются преимущественно правового регулирования отношений, связанных с установлением зон с особыми условиями использования территорий, определения правового режима и границ таких зон. Например, Земельный кодекс РФ уже дополнен новой главой XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий». Соответствующие поправки вступили в силу с 4 августа 2018 года.
Кроме того, Законом № 342-ФЗ решается ряд задач в сфере градостроительной деятельности – например, устанавливаются требования к созданию, эксплуатации и ведению государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
Систематизация норм о зонах с особыми условиями использования территорий
Понятие зон с особыми условиями использования территорий в настоящее время устанавливается п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. При этом оно дается через перечисление некоторых видов таких зон, а не посредством выявления их признаков, возможно, ввиду того, что зоны имеют различную юридическую природу и отраслевую принадлежность, чем и осложняется вычленение их общих черт. Зоны с особыми условиями использования территорий должны обозначаться в генпланах, на картах и в других документах территориального планирования. Регулирование установления таких зон важно прежде всего потому, что в их границах действуют специальные ограничения в отношении расположения тех или иных объектов недвижимости и осуществления той или иной деятельности. Если используемый юрлицом или физлицом объект окажется в такой зоне, то этим лицам придется переезжать или приводить объект в соответствие новым требованиям, или менять род деятельности, или даже сносить объект.
Ключевой проблемой регулирования вопросов, касающихся зон с особыми условиями использования территорий, до недавнего времени можно было считать отсутствие системного изложения норм о таких зонах в одном НПА. Так, управляющий партнер юридического бюро «Law & Wise», эксперт общественного движения «Молодые юристы России» Денис Дубовик указал на то, что нормы о зонах с особыми условиями использования территорий содержатся в разных законах (Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» и др.) и подзаконных актах, поэтому давно назрела необходимость в формировании единых требований и правил, раскрывающих общую характеристику зон с особыми условиями использования территорий, что и было сделано путем внесения специальной главы в Земельный кодекс РФ.
Эксперт обозначил важность того, что законодатель учел необходимость унификации терминологии в различных НПА, содержащих положения о рассматриваемых зонах. Так, п. 1 ст. 4 Закона № 342-ФЗ в ст. 31 Федерального закона от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» слова «особые территории» были заменены словами «зоны с особыми условиями использования территорий», что оправданно, поскольку понятие «особых» зон или территорий российскому законодательству не известно.
В ст. 105 Земельного кодекса РФ теперь поименованы в рамках закрытого перечня 28 видов зон с особыми условиями использования территорий. Могут быть, например, установлены охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов, санитарно-защитные зоны, охранные зоны тепловых сетей, объектов инфраструктуры метрополитена и другие. Примечательно, что п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ не скорректировали – в нем по-прежнему предусмотрен открытый перечень зон. В этом нет ошибки, поскольку норма Градостроительного кодекса РФ отсылает к «иным зонам, устанавливаемым в соответствии с законодательством Российской Федерации», а соответственно, и к зонам перечисленным теперь в Земельном кодексе РФ. Однако, если бы в п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ добавили «недостающие» зоны, то он ничем бы не отличался от ст. 105 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает не понятие, а именно виды рассматриваемых зон. Такая особенность формулировки понятия зон с особыми условиями использования территорий в Градостроительном кодексе РФ объясняется, скорее всего, сложностью вычленения их общих черт, как уже было отмечено ранее. Каждый из видов зон обладает своей спецификой и предполагает существование отдельного нормативного правового регулирования.
Порядок и последствия установления или изменения «охранных» зон
Порядок установления, изменения и прекращения существования рассматриваемых зон, за исключением тех, которые возникают на основании федерального законодательства (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), согласно новеллам в земельном законодательстве должен детально быть определен в соответствующих положениях, которые предстоит утвердить Правительству РФ. В этих положениях закон предписывает определить среди прочего порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении или прекращении существования зон, исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона, требования к предельным размерам зон и прочее (п. 1 ст. 106 Земельного кодекса РФ).
Действующие сейчас правила в отношении тех или иных зон предполагается заменить положениями о них, утвержденными Правительством РФ с учетом новых требований закона. Например, как следует из п. 2 ст. 8 Закона № 342-ФЗ, действующие сейчас Правила охраны магистральных трубопроводов должны будут заменить положением об охранных зонах трубопроводов.
Установление «охранных» зон, как уже ранее упоминалось, связано с определенными ограничениями. В границах таких зон могут располагаться только определенные виды зданий и сооружений, в том числе с учетом их разрешенного использования, и осуществляться только определенные виды деятельности, которые будут зафиксированы в обозначенных выше положениях. Кроме того, конкретные ограничения использования земельных участков в границах зон должны теперь указываться в решении об установлении зоны или ее изменении. При этом запрещается указывать в таких решениях ограничения, которые не предусмотрены законом или положением о соответствующей зоне (п. 7, п. 9 ст. 106 Земельного кодекса РФ).
Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ на приведение видов разрешенного использования зданий, сооружений и земельных участков, расположенных в зоне, в соответствие требованиям об ограничениях или на снос объектов, которые не могут находиться в устанавливаемой зоне, отводится три года со дня установления последней или два года со дня ввода в эксплуатацию объекта, который строился и в связи с этим необходимо было обозначить такую зону.
В связи с определением ограничений важным аспектом установления (изменения) зон с особыми условиями использования территорий является очерчивание их границ (и границ их подзон). Именно поэтому к решению об установлении или изменении зоны, которое принимается соответствующими органами власти, необходимо обязательно прикладывать сведения о границах зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН (п. 10 ст. 106 Земельного кодекса РФ). Поправками законодатель уточнил, кто должен осуществлять подготовку сведений о границах устанавливаемой или изменяемой зоны. Такая обязанность остается за правообладателями зданий или сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны (ранее – п. 5.2 ст. 87 Земельного кодекса РФ), и закрепляется теперь напрямую также за застройщиками – если речь идет об объекте, планируемом к строительству, и за органами, принимающими решение об установлении или изменении зоны при отсутствии названных выше лиц (п. 10-11 ст. 106 Земельного кодекса РФ).
Денис Дубовик считает, что новеллы помогут разрешению до сих пор существующей проблемы внесения информации о рассматриваемых зонах в ЕГРН, которая создает трудности для хозяйствующих субъектов на практике – они могут использовать объект недвижимости на протяжении длительного времени, а потом вдруг узнать, после того, как соответствующие органы внесут, исполняя закон, коррективы в реестр, что этот объект располагается в границах «охранной» зоны и подлежит, например, сносу. Напомним, что законом установлен срок для внесения сведений о расположении зон в ЕГРН – до 1 января 2022 года (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ). Эксперт отметил, что закрепление информации о зонах в реестре будет способствовать устранению ошибок при оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся в границах рассматриваемых зон.
Земельный кодекс РФ теперь четко фиксирует, что зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными, измененными либо прекратившими свое существование с момента внесения соответствующей информации в ЕГРН (данное правило действует с 4 августа в отношении вновь устанавливаемых или изменяемых зон). Они могут создаваться как на определенный срок, так и бессрочно, а также независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков (п. 22-24 ст. 106 Земельного кодекса РФ).
Урегулирование вопросов возмещения убытков в связи с установлением «охранных» зон
Правообладатели, чьи объекты недвижимости оказались в границах рассматриваемых зон, сталкиваются с неблагоприятными последствиями, а потому они должны иметь право на компенсацию.
Однако, как сказал Денис Дубовик, ссылаясь на судебную практику, возместить убытки до внесения изменений в законодательство по ст. 57 Земельного кодекса РФ было практически невозможно (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г. № 10АП-7039/16 и др.) Он указал и на то, что на практике не применяется возмещение убытков по таким делам в форме упущенной выгоды. Благодаря поправкам ситуация должна измениться. Новая редакция Земельного кодекса РФ предусматривает полноценный механизм защиты прав заинтересованных лиц при их ограничении в связи с установлением или изменением «охранных» зон, отметил эксперт.
Во-первых, теперь предусмотрено, что собственники (граждане, юрлица) объектов недвижимости в границах рассматриваемых зон вправе потребовать у правообладателей объектов, в связи с размещением которых создана (изменена) зона, застройщиков таких объектов или ответственных органов, чтобы они выкупили находящиеся в собственности объекты, использование которых стало невозможным из-за установления (изменения) такой зоны. Указанные лица по такому требованию собственников обязаны выкупить объекты (п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ).
Во-вторых, те же лица, которые в указанном выше случае обязаны выкупать объекты, должны заключать соглашения о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельные участки в границах зоны, пользование которыми согласно разрешенному использованию стало невозможным, с арендаторами таких участков и лицами, которым участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования. При этом определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны (п. 8-9 ст. 107 Земельного кодекса РФ).
В-третьих, если в связи с установлением или изменением зоны правообладатели объектов недвижимости, оказавшихся в границах этой зоны, не могут исполнить договоры, заключенные ими в отношении таких объектов или обязательства перед третьими лицами, то они вправе в одностороннем порядке расторгнуть соответствующие договоры (п. 15 ст. 107 Земельного кодекса РФ).
Кроме того, возмещение убытков в связи с установлением или изменением зон с особыми условиями использования территорий может осуществляться по ст. 57.1 Земельного кодекса РФ, которая с 4 августа вступила в силу и была инкорпорирована в главу VIII кодекса, посвященную возмещению убытков в земельных правоотношениях. При этом важно сделать оговорку о том, что если убытки были возмещены лицу согласно указанной ст. 57.1, то такое лицо уже не может претендовать на указанные выкуп земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости или заключение соглашения о возмещении за прекращение прав на земельный участок.
Изменения в регулировании градостроительной деятельности
Эксперт общественного движения «Молодые юристы России» Ольга Журавлева отметила, что на практике нередко возникают споры относительно признания строений объектами капитального строительства (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2017 г. № 09АП-6684/2017 по делу № А40-88933/2013 и др.). По ее мнению, поправки в законодательство позволят четко разграничивать капитальные и некапитальные объекты. Так, с 4 августа ст. 1 Градостроительного кодекса РФ была дополнена новым п. 10.2, которым вводится понятие некапитальных строений, сооружений. Под ними понимаются строения, сооружения, не имеющие прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). В связи с данной поправкой было скорректировано и понятие объектов капстроительства.
Может ли самовольная постройка считаться объектом гражданского оборота? Узнайте ответ в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Эксперт заметила также, что в Градостроительном кодексе РФ с 4 августа появилась новая глава – 6.4 «Снос объектов капитального строительства», введенная Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ. В этой главе, в частности, детально регламентированы основания и порядок сноса объектов капстроительства, в том числе самовольных построек; установлен механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
Поправки по Закону № 342-ФЗ коснулись также порядка внесения изменений в правила землепользования и застройки. Появились новые основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в указанные правила:
Ольга Журавлева отметила среди новелл урегулирование вопросов создания и эксплуатации государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД). По ее словам, на сегодняшний день, например, в муниципальных образованиях отсутствуют полные и достоверные реестры наземных и подземных коммуникаций, сведения о которых должны размещаться в ГИСОГД и отображаться в градостроительном плане земельного участка, а отсутствие таких данных иногда не позволяет получить полную информацию об ограничениях землепользования и застройки.
С 1 января 2019 года ст. 7 Градостроительного кодекса РФ будет дополнена п. 8, согласно которому за создание, эксплуатацию и ведение указанных систем, в том числе их ведение в части, касающейся осуществления градостроительной деятельности на территориях двух и более муниципальных районов, городских округов, будут отвечать органы государственной власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности. Ранее такое полномочие на эти органы не возлагалось, что находило свое подтверждение и в судебной практике (решение Архангельского областного суда от 14 апреля 2006 г. № 3-40). За ведение ГИСОГД в муниципальных районах и городских округах будут отвечать соответствующие органы местного самоуправления.
Совершенствованию с 1 июля 2019 года подлежит также регулирование требований к составу и содержанию разделов проектной документации объектов капстроительства (ч. 12-13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) в целях сокращения сроков проектирования. Вводится дифференциация количества разделов документации и требований к их содержанию применительно к различным видам объектов, а также в зависимости от назначения объектов, видов работ, их содержания, источников финансирования работ и выделения отдельных этапов возведения, реконструкции.
Одной из наиболее практически значимых новелл Закона № 342-ФЗ является также включение в предмет экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий оценки соответствия проектной документации заданию на проектирование, проверки сметной стоимости строительства, реконструкции, капремонта на предмет достоверности ее определения (ч. 2 ст. 8.3, ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). Изменения связаны с тем, что сейчас проверка достоверности определения сметной стоимости в большинстве случаев проводится одновременно с экспертизой проектной документации и для проведения такой проверки представляются те же документы, что и для экспертизы. Включение проверки достоверности определения сметной стоимости в предмет экспертизы будет способствовать оптимизации обозначенных процедур и снижению затрат на их проведение. Эти поправки вступят в силу с 1 января 2019 года.
***
В связи с внесенными в земельное законодательство изменениями Правительству РФ предстоит утвердить положения в отношении каждого из видов зон с особыми условиями использования территорий. Поправки направлены на комплексное урегулирование вопросов, касающихся указанных зон, что представляется целесообразным, поскольку нормативная база их регулирования очень разрозненна.
В Градостроительный кодекс РФ были и будут внесены поправки, касающиеся различных вопросов: от регулирования полномочий госорганов до нюансов содержания и экспертизы проектной документации. Многие изменения продиктованы реальными проблемами практики градостроительства и должны способствовать их устранению.