Займ под залог недвижимости – это способ получения денег взаймы у МФО (микрофинансовой организации), с предоставлением в качестве гарантии недвижимого имущества.
В общих чертах сделка выглядит простой, интуитивно понятной, однако практика оформления таких займов гораздо сложнее. Трудности займов под недвижимость обусловлены более всего высокой ценой и значением такой собственности для большинства граждан, особенно если речь идет о жилье.
Займы под залог недвижимости обычно выделяются:
Еще один важный момент – переданную в залог недвижимость продолжают использовать, как и прежде.
Под залог какой недвижимости можно брать займы?
Займы в МФО, как и подобные банковские кредиты, получают под залог едва ли ни любой недвижимости, которая имеет какую-то постоянную ценность и может быть реализована.
Чаще всего выдаются займы с залогом дома или квартиры. Т.к. это имущество более всего распространено и ликвидно. Однако здесь встречаются немалые трудности, т.к. дома и квартиры обычно являются постоянным жильем не только для заемщика, но и для его семьи. Право на жилье защищается законом, а лишение жилой недвижимости процесс очень сложный, требующий судебного разбирательства.
Еще сложнее получать займы под залог доли в недвижимом имуществе, особенно если речь идет о жилье. Однако и такие варианты рассматриваются некоторыми МФО, обычно в индивидуальном порядке.
Особенности займов под залог недвижимости
Микрозаймы под залог недвижимости выдают не все МФО, и этому есть несколько причин.
Приставка «микро» применяется к заимствованиям на миллионы рублей скорее по инерции, займы не такие суммы не бывают быстрыми, не выдаются без проверки.
Недвижимость, становящуюся предметом залога, приходится тщательно проверять:
Отдельный вопрос – как, и с какими ограничениями, будут развиваться события в случае невозврата займа?
Для получения займа под недвижимость требуется внушительный пакет документов. Для краткости объединим их в категории по основному назначению:
Недвижимость, принимаемая в залог, предварительно оценивается. Делает это специалист по поручению МФО. Сумма залога зависит от оценочной стоимости имущества и никогда не превышает эту стоимость.
Как оформить займ под залог недвижимости?
Займы под залог недвижимости оформляются по тем же принципам, что прочие заимствования на крупные суммы. Но к общему списку действий добавляется рассмотрение объекта залога.
В обычном виде алгоритм получения займа выглядит так:
Весь процесс обычно занимает не менее суток, чаще 1-3 дня. В этом отличие и преимущество получения займа под залог недвижимости в МФО от подобного кредита в российском банке. Банк обещает деньги под значительно меньший процент, но рассматривает заявку в разы дольше. Банки чаще отказывают лицам без официального источника дохода и тем, кто уже испортил себе кредитную историю. Все эти люди, а также те, кому срочно нужна крупная сумма денег, становятся клиентами МФО.
Какие МФО дают займы под залог недвижимости
С недвижимым имуществом готовы работать далеко не все микрофинансовые организации. А те, кто соглашается на выдачу подобных займов, предъявляют к заемщику и объекту залога множество разного рода требований, что можно увидеть на примерах из этой таблицы.
| Название МФО | Название займа | Минимальная и максимальная суммы займа | Минимальный и максимальный срок погашения займа | Процентная ставка по займу | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Финза | Под залог недвижимости | от 100 тысяч | от 3 месяца до 9 лет | от 0,05% в день | ||
| Credit Club | Под залог недвижимости | от 100 тысяч до 15 миллионов | от 1 месяца до 5 лет | от 0,05% в месяц | ||
| Выручай деньги | Под залог недвижимости | от 100 тысяч до 3 миллионов | от 1 до 5 лет и 4 месяцев | от 0,05% в день | ||
| Мани капитал | Под залог недвижимости | от 300 тысяч до 30 миллионов | от 1 до 5 лет | от 0,06 в день | ||
| VD Platinum | Под залог недвижимости | от 100 тысяч до 3 миллионов | от 1 до 5 лет и 4 месяцев | 0,08% в день | ||
| Название МФО | Квартира | Дом | Комната | Дача | Гараж | Участок земли | Коммерческая недвижимость | Макс. сумма займа по отношению к цене залога |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Финза | да | да | да | да | до 80% | |||
| Credit Club | да | да | до 70% | |||||
| Выручай деньги | да | да | да | до 80% | ||||
| Мани капитал | да | да | да | да | да | да | индивидуально | |
| VD Platinum | да | да | да | да | да | да | до 80% |
| Название МФО | Наличие работы | Официальное трудоустройство | Выдача займа лицам с плохой кредитной историей |
|---|---|---|---|
| Финза | не обязательно | не обязательно | индивидуально |
| Credit Club | не обязательно работать, но обязательно иметь источник постоянного дохода | не обязательно | да |
| Выручай деньги | обязательно | обязательно | да |
| Мани капитал | обязательно постоянно работать | обязательно | не допускается |
| VD Platinum | обязательно | обязательно | индивидуально |
Из условий таблицы мы исключили названия необходимых документов на объект недвижимости, т.к. их список слишком велик. Однако каждое МФО требует такие документы, их точное название и форму следует уточнять при подаче заявки.
Прописка по месту выдачи займа нужна не во всех случаях, но закладываемая недвижимость должна находиться в регионе действия МФО. Чтобы не тратить время на неактуальные предложения, лучше ограничивать поиск своей местностью.
Чем опасен займ под залог недвижимости?
Трудные моменты скрываются между 1 и 2 пунктами приведенного выше алгоритма, т.к. не всегда заемщик понимает настоящую цену и условия займа.
5 пункт также представляет некоторую опасность. Если цена залога слишком занижена, то клиент получает пропорционально меньшую сумму (от 50% до 80%), но рискует всем заложенным имуществом.
Главную же трудность обычно представляет последний пункт из списка, а именно возврат займа со всеми начисленными процентами.
Рисковать недвижимостью, особенно единственным жильем, вряд ли разумно.
И еще одно важное предупреждение – получение денег должно сопровождаться договором займа, а не договором продажи.
На сегодняшний день частный инвестор способен приумножать свой капитал многими способами, попадающимися на пути. Яркий тому пример — залоговая недвижимость. Речь идет о займах, которые подкреплены не только честностью заемщика и его готовностью платить по счетам, но и тем, что он оставляет свою недвижимость или авто в залог инвестору. Все это делает такой займ возвращаемым почти в 100% случаев.
Какие у этого вида есть нюансы и как именно начать зарабатывать на залоговой недвижимости? – вместе с экспертами компании «Красный Джин» мы сегодня поговорим о том, как работает залоговый бизнес и с какими трудностями может столкнуться инвестор при заключении сделки.
Конечно же, у этого вида инвестирования есть как выгоды, так и риски. Их обязательно должен учесть каждый инвестор, который планирует вкладывать свои деньги с целью их умножения. Итак, начать стоит с самого приятного в любых инвестициях — с выгод.
· Инвестор спокойно может рассчитывать на доходность от 36 до 60% годовых. Именно такие процентные ставки действуют сейчас на рынке залоговых займов.
· Проценты выплачиваются заемщиком каждый месяц. Пример: если вы выдали займ в размере один миллион рублей, то при ставке 4% в месяц, ежемесячный доход инвестора составит 40 тысяч рублей, а тело займа (1 млн руб) заемщик возвращает в конце срока заключенного договора. Чаще всего этот срок равен одному году. Заемщик может вернуть займ как досрочно, так и с дальнейшей пролонгацией на второй год по согласованию сторон.
Если заемщик в какой-то момент перестанет платить проценты по займу, то залог уйдет с молотка через суд и вся сумма займа будет возвращена инвестору с процентами, а также со штрафами и неустойкой
· Заключение договора займа и залога проводится в соответствии с ФЗ 102 “Об ипотеке”. Следовательно, инвестиции абсолютно легальны и защищены законом, который гарантирует инвестору, как минимум, возврат инвестиций
· Вся работа по сопровождению сделки ложится на плечи выбранного вами брокера. Эксперт оценивает для инвестора объект залога и заемщика, готовит все необходимые документы для их подписания и регистрации в Росреестре.
Секрет гарантированного возврата денежных средств прост: если же заемщик в какой то момент перестает платить проценты по займу, то частный инвестор вправе обратить взыскание на объект залога и таким образом вернуть свои деньги с процентами.
Тяжело найти надежных брокеров. В этой сфере деятельности есть множество недобросовестных партнеров, преследующих свои корыстные интересы. Например, взять предоплату за подбор объектов залога и исчезнуть, вступить в сговор с заемщиком или неадекватно оценить и проверить объект залога и заемщика.0 Поэтому найти действительно надежные компании, готовые приумножить капитал инвестора на те же 36-60%, задача достаточно трудная.
Поэтому настоятельно рекомендуем более детально ознакомиться с договором займа и залога, прежде чем его подписывать.
Как начать инвестировать в залоговый бизнес?
Сделать это может каждый человек, имеющий средства, равные как минимум 300 000 руб. Также нужно обладать хотя бы минимальными знаниями в этой области, а уже помочь набраться практического опыта поможет надежный брокер. Таким образом, для начала инвестиционной деятельности в залоговую недвижимость достаточно соблюдать простую этапность:
· Подберите брокера или партнера, который предоставит вам развернутые консультации о том, как выбрать объект залога, найти добросовестного заемщика и максимально выгодно вложить средства. Это, вероятнее всего, самый важный пункт. Инвестор должен найти ту организацию, которая поможет правильно разместить средства.
· Подписание договора. Инвестор должен вместе с заемщиком проследовать в МФЦ и подать документы на регистрацию сделки. После успешного ее оформления, инвестор переводит средства заемщику любым заранее оговоренным и удобным обеим сторонам способом с получением последующей расписки о факте передачи денег.
В конечном итоге, инвестор получает ежемесячный доход, равный 3-5%.
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что инвестиции в залоговую недвижимость действительно приносят прибыль и являются надежным инвестиционным инструментом как для новичка, так и для опытного инвестора.
Как взять кредит под залог недвижимости
И чем такой кредит отличается от потребительского
Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.
Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.
Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.
Где получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.
Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:
Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.
Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.
Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.
Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.
Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.
Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.
Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.
Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
Какие документы нужны
Банки также могут запросить следующие документы:
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.
Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.
Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.
Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.
Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости
Краудлендинг — 25% годовых и высокий риск. Разбираем плюсы и минусы
Краудлендинг — инструмент кредитования физическими и юридическими лицами бизнес-проектов, то есть это механизм коллективного инвестирования по договорам займа. В отличие от краудфандинга, где инвесторы не ставят себе цель заработать, краудлендинг больше похож на классическое кредитование. Только вместо банков кредиторами выступают частные лица.
При этом основным заемщиком является сегмент малого и среднего бизнеса. Средняя сумма выданного займа составляет примерно ₽1 млн. В краудлендинге инвесторов привлекает высокая доходность, в несколько раз превышающая ставки по депозитам. На фоне низких банковских ставок все больше людей ищут способы если не дополнительного заработка, то хотя бы сохранения сбережений. Поэтому и интерес к инвестиционным инструментам будет только возрастать.
Кто и зачем берет в долг на краудлендинговых площадках
В России действует более 30 краудлендинговых площадок с различными бизнес-моделями и условиями предоставления займов. В основном это площадки, на которых бизнес может найти средства под исполнение госконтрактов или пополнение оборотных средств без обеспечения. Есть факторинговые площадки, финансирующие под обеспечение дебиторской задолженности, или площадки, где можно инвестировать исключительно под залог недвижимости, в том числе на ее покупку или строительство.
В качестве заемщиков на краудлендинговых платформах выступают представители малого бизнеса, которым по каким-либо причинам сложно получить кредит в банке. Например, слишком короткий срок существования бизнеса, скромные финансовые показатели или маленькие суммы контрактов — все это неинтересно банкам. Даже для владельца коммерческой недвижимости, несмотря на наличие залога, может быть недоступен банковский кредит при отсутствии официального денежного потока.
Какие риски несет инвестор при вложениях в краудлендинг
У заемщика на разных площадках могут быть разные рейтинги, хотя площадки, как и банки, в своей оценке заемщиков используют одни и те же источники информации (отчетность предприятия, выписки по счетам, данные судебных приставов, арбитражных судов и судов общей юрисдикции, информация от бюро кредитных историй, с сайтов госзакупок и так далее). Значительная часть российского малого бизнеса находится в серой зоне и официальная отчетность далеко не отражает реальное положение.
Платформы определяют объем необходимой к раскрытию информации по своему усмотрению, профильный закон содержит лишь минимальный перечень требований. Возникает дилемма: с одной стороны, платформе нужно предоставить максимально полную информацию инвестору, с другой — не отпугнуть заемщика. Часто бизнес сам не хочет раскрывать более подробную информацию о состоянии своих дел и давать чувствительную для себя информацию для публикации.
Возникает эффект асимметрии: платформа обладает гораздо большим объемом данных, чем инвестор, и упаковывает результат в определенный рейтинг, рассчитанный по собственной системе. А решение и риск остается у инвестора, который обладает значительно меньшим объемом информации о заемщике.
Также заемщику стоить помнить о не менее важных рисках:
Сейчас рынок активно развивается, становясь более упорядоченным и предсказуемым. Даже с учетом всех вышеперечисленных рисков он по-прежнему является одним из высокодоходных и менее затратных по времени способом инвестирования, а любых проблем можно избежать, если знать об угрозах заранее. Краудлендинг, как и любой другой вид инвестиций, может стать неплохим способом диверсификации вашего портфеля, если помнить главное правило инвестора: никогда не вкладывать последнее.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.